NBR 5674 — Manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção

Comitê CONSTRUÇÃO CIVIL · 26 páginas · Edição 01/2024 · Vigente

Publicado em

Nova edição em 01/2024 — incorporando emenda →
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normas que a citam
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composições SINAPI
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citações acadêmicas
1980
no acervo desde

A NBR 5674 é a norma brasileira que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações. Publicada pelo comitê de CONSTRUÇÃO CIVIL com 26 páginas, ela define como preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação de sistemas, elementos e componentes.

Atualizada em 01/2024 com nova edição incorporando emenda, a NBR 5674 é citada por 29 outras normas ABNT — incluindo a própria NBR 6118 (estruturas de concreto) e a família NBR 15575 (desempenho de edificações habitacionais). É o documento técnico que os tribunais brasileiros cobram quando uma marquise cai.

O que a NBR 5674 exige na prática?

A norma exige que toda edificação tenha um sistema de gestão de manutenção documentado, com meios para: (a) preservar as características originais da edificação; e (b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes. Os anexos trazem modelos de documentos — não restritivos nem exaustivos — a serem adaptados a cada edificação.

Ponto crítico: a norma alcança também o estoque existente — edificações construídas antes da sua vigência devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao que ela estabelece. Prédio antigo sem plano de manutenção está em desconformidade.

Por que a NBR 5674 importa?

TRIBUNAIS

Queda de marquise e fachada

A NBR 5674 aparece com frequência média-alta nos tribunais: o Ministério Público a utiliza para provar que a falta de plano de manutenção preventiva do condomínio causou acidentes com pedestres. A ausência do programa de manutenção documentado é tratada como negligência.

SÍNDICO

Responsabilidade legal do síndico

O Código Civil (art. 1.348, V) atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação das partes comuns. O programa de manutenção da NBR 5674 é a forma reconhecida de documentar esse dever — e a primeira coisa que a perícia procura depois de um acidente.

Ver guia para condomínios →
GARANTIA

Condição para manter garantias da obra

A vida útil projetada segundo a NBR 15575 pressupõe manutenção conforme a NBR 5674 — a própria norma de desempenho a referencia. Na prática, construtoras condicionam as garantias da obra ao cumprimento do programa de manutenção e aos registros exigidos.

Quem é obrigado a seguir a NBR 5674?

Síndicos e administradoras de condomínios (responsáveis legais pela conservação das áreas comuns), construtoras e incorporadoras (que entregam o manual de uso, operação e manutenção conforme a NBR 14037), empresas de facilities e manutenção predial e gestores de edificações públicas. Peritos judiciais e inspetores prediais a utilizam como referência de conformidade.

Para o morador ou condômino, a norma é o argumento técnico para exigir da administração um programa de manutenção documentado — antes que a degradação vire sinistro.

Como a NBR 5674 se conecta com inspeção predial e reformas?

A NBR 5674 é o centro do trio normativo da vida útil das edificações:

NBR 16747

Inspeção predial — a avaliação pontual e sistêmica que diagnostica o estado da edificação e verifica se a manutenção vem sendo executada conforme a NBR 5674.

 NBR 14037

Manual de uso, operação e manutenção — o documento que a construtora entrega ao proprietário, com as diretrizes que alimentam o programa de manutenção da NBR 5674.

 NBR 16280

Reforma em edificações — o sistema de gestão de reformas que controla alterações na edificação, complementar à gestão de manutenção.

Quanto custa manter? A NBR 5674 no SINAPI

A NBR 5674 é referenciada em 28 composições do SINAPI — o sistema oficial de referência de custos da Caixa. São os serviços de manutenção e conservação predial cujos custos de referência as prefeituras e órgãos públicos usam em contratos de manutenção.

Ver composições SINAPI da NBR 5674

Qual o peso acadêmico da NBR 5674?

A NBR 5674 acumula 1 publicações científicas indexadas (Crossref / SciELO) e 7 teses e dissertações (BDTD) — um volume raro para uma norma de gestão. A pesquisa se concentra em planos de manutenção de edificações residenciais, gestão de facilities, degradação de fachadas e custo do ciclo de vida das edificações.

Ver referências acadêmicas completas →

Quais normas citam a NBR 5674?

29 normas ABNT referenciam a NBR 5674 — da NBR 6118 (estruturas de concreto) às partes da NBR 15575 (desempenho habitacional), passando por instalações hidráulicas e inspeção predial. Ela, por sua vez, referencia 6 normas:

6
normas que ela referencia
29
normas que a citam
Ver mapa completo de referências →

Histórico de revisões

A NBR 5674 está no acervo desde 1980. O texto atual (2024) é a primeira alteração desde 2012 — as publicações de 2016 e 2020 foram confirmações.

01/2024 Publicada nova edição (incorporando emenda)
01/2024 Publicada Emenda
09/2020 Publicada confirmação
10/2016 Publicada confirmação
07/2012 Publicada nova edição
09/1999 Publicada nova edição
11/1980 Publicada nova edição (sem alteração)

Evidências da NBR 5674 no mundo real

Cruzamentos exclusivos do Busca Normas: licitações públicas, ciência, jurisprudência e a rede de normas. Dados que o catálogo da ABNT não mostra.

Onde a NBR 5674 está sendo exigida agora

13 editais e 2 contratos no PNCP exigem conformidade (serviços de manutenção predial). Amostra de processos recentes:

Ver todas as normas exigidas em licitações →

Peso jurídico nos tribunais

Frequência Média-Alta

Tema dominante: Queda de Marquise / Fachada

Usada pelo Ministério Público para provar que a falta de plano de manutenção preventiva do condomínio causou acidentes com pedestres.

Citada na produção científica

1 publicações indexadas (Crossref/SciELO) referenciam a NBR 5674. Exemplos com DOI:

Na rede técnica brasileira

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SINAPI · 28 composições de custo

Quanto custa cada serviço que aplica a NBR 5674 (referência Caixa).

Perguntas frequentes

A NBR 5674 é obrigatória?
Na prática, sim. Normas ABNT são tecnicamente voluntárias, mas a NBR 5674 se torna exigível por três vias: (1) tribunais a utilizam como referência técnica em ações sobre quedas de marquise e fachada — o Ministério Público usa a ausência de plano de manutenção preventiva para provar negligência do condomínio; (2) construtoras condicionam garantias da obra ao cumprimento do programa de manutenção previsto na norma; (3) editais públicos de serviços de manutenção predial exigem conformidade com a NBR 5674 no PNCP.
O que é o programa de manutenção da NBR 5674?
É o conjunto documentado de procedimentos, rotinas e registros que organiza a manutenção da edificação ao longo da vida útil. A norma exige meios para preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação de sistemas, elementos ou componentes. Os anexos da norma trazem modelos não restritivos que devem ser adaptados às características de cada edificação.
A NBR 5674 vale para edificações antigas?
Sim — e esse é um dos pontos mais importantes da norma: edificações existentes antes da vigência da norma devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao que ela estabelece. Não há "direito adquirido" à ausência de manutenção: prédios antigos também precisam de programa de manutenção documentado.
O que mudou na edição de 2024 da NBR 5674?
Em 01/2024 a ABNT publicou nova edição da NBR 5674 incorporando emenda — a primeira alteração de texto desde a edição de 07/2012 (as publicações de 2016 e 2020 foram apenas confirmações). Quem usa versões anteriores da norma como referência de programa de manutenção deve verificar a edição vigente.
Qual a diferença entre NBR 5674 e NBR 16747?
A NBR 5674 trata da gestão contínua da manutenção — o programa, as rotinas e os registros mantidos pelo responsável pela edificação. A NBR 16747 trata da inspeção predial — a avaliação pontual e sistêmica da edificação, feita por profissional habilitado, que diagnostica o estado de conservação. Elas se complementam: a inspeção predial verifica, entre outras coisas, se a manutenção vem sendo feita conforme a NBR 5674.
Quem responde se o condomínio não tem plano de manutenção?
O síndico. O Código Civil (art. 1.348, V) atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação das partes comuns. Em acidentes como queda de marquise ou desprendimento de fachada, a ausência de plano de manutenção conforme a NBR 5674 é usada pelo Ministério Público como prova de negligência, com responsabilização civil e até criminal.

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O mapa completo das normas brasileiras — gratuito

O catálogo oficial da ABNT vende o texto de cada norma, mas não diz quem exige, quem referencia ou se ainda está em vigor. O Busca Normas mapeia isso para as 19.325 normas do acervo — incluindo a NBR 5674 e as normas de manutenção e inspeção predial e abre tudo gratuitamente.

19.325
normas mapeadas
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86.972
relações de citação
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